Si nunca has estado cerca del mundo inmobiliario, la venta de una propiedad nueva puede parecer un laberinto de trámites con nombres raros. En realidad es una secuencia bastante ordenada. Acá está completa, explicada sin tecnicismos.
Antes de empezar: no todas las propiedades nuevas están construidas
Esto sorprende a mucha gente. En Chile se venden propiedades en tres momentos distintos, y de eso depende todo lo demás:
En blanco. El proyecto solo tiene el permiso de edificación aprobado. No hay obras, no hay nada construido todavía. Solo existe en planos.
En verde. La construcción está en marcha, pero no terminada.
Entrega inmediata. La propiedad está lista, tiene recepción municipal y se puede escriturar y habitar.
Comprar en blanco o en verde suele salir más barato, porque el comprador asume la espera. Entrega inmediata cuesta más, pero te mudas ya. La secuencia de pasos es la misma en los tres casos: lo que cambia son los plazos.
Paso 1: la cotización
El interesado visita la sala de ventas del proyecto —o habla con un agente— y pide una cotización. Es un documento sin compromiso que dice qué unidad es, cuánto vale, qué incluye y qué formas de pago hay.
Acá todavía no se firma nada ni se paga nada. Es la etapa de mirar y comparar.
Paso 2: la reserva
Cuando el comprador se decide, paga un monto de reserva. Ese dinero se abona al precio final, no es un costo extra.
Lo que hace la reserva es sacar esa unidad del mercado para que no se la vendan a otro. Tiene fecha de vencimiento, normalmente unos 30 días, que es el plazo para avanzar al siguiente paso.
Paso 3: la promesa de compraventa
Este es el primer documento serio. La inmobiliaria y el comprador se comprometen formalmente: uno a vender y el otro a comprar, a un precio definido y con un plazo de entrega definido.
Acá hay algo que todo comprador debería saber y que casi nadie explica. La Ley 19.932 obliga a que, cuando la propiedad todavía no tiene recepción municipal —es decir, en blanco o en verde—, la promesa se firme ante notario y el dinero entregado quede respaldado con una boleta bancaria o una póliza de seguro.
¿Para qué sirve eso? Si la inmobiliaria quiebra o no entrega la propiedad, el comprador no pierde su plata: cobra esa garantía. Es la principal protección de quien compra algo que aún no existe, y conviene verificar que esté ahí antes de firmar.
Paso 4: la aprobación del crédito hipotecario
Si la compra es con crédito, el banco entra en escena. Evalúa al comprador —ingresos, deudas, historial— y define cuánto le presta.
Un detalle de timing que confunde a los primerizos: en propiedades en verde o en blanco, la aprobación definitiva del crédito se gestiona cuando la propiedad ya está cerca de estar lista, no al momento de la promesa. Esto es porque los bancos no otorgan créditos hipotecarios sobre inmuebles sin recepción municipal.
Paso 5: la recepción municipal
No es un trámite del comprador, pero determina todo el calendario, así que vale entenderlo.
Es un certificado que emite la Dirección de Obras Municipales confirmando que la construcción se hizo conforme al permiso y cumple las normas vigentes. Sin ese certificado la propiedad legalmente no está terminada: no se puede escriturar ni habitar, y el banco no presta.
Cuando alguien pregunta «¿por qué se atrasó la entrega de mi departamento?», la respuesta suele estar acá.
Paso 6: la escritura
Es el contrato definitivo de compraventa, firmado ante notario. La inmobiliaria normalmente arma toda la carpeta y el comprador solo asiste a firmar cuando le avisan.
Pero firmar no es el final. La propiedad recién es legalmente tuya cuando esa escritura se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces. Ese trámite toma alrededor de 60 días.
Paso 7: la entrega
Se revisa que los pagos y la documentación estén en orden, y se hace una pre-entrega: una visita para revisar la propiedad en detalle y anotar cualquier desperfecto, terminación mal hecha o detalle pendiente.
Vale la pena tomarse esta visita en serio y revisar con calma. Lo que se detecta antes de recibir las llaves lo corrige la inmobiliaria; lo que aparece después es una conversación mucho más difícil.
Con las observaciones resueltas, se entregan las llaves.
¿Cuánto demora todo?
En una propiedad con entrega inmediata, el proceso desde la reserva hasta las llaves ronda los 90 días, y la mayor parte de ese tiempo se va en la escritura y su inscripción.
En verde o en blanco hay que sumar el tiempo de construcción, que puede ser de uno a tres años. Por eso la fecha de entrega comprometida en la promesa es una de las cláusulas más importantes del documento.
El resumen en una línea
Cotizar, reservar, prometer, financiar, esperar la recepción municipal, escriturar, inscribir y recibir. Ocho momentos, plazos que dependen del estado de la obra, y dos documentos que concentran casi todo el riesgo: la promesa y la escritura.
Quien entiende esta secuencia deja de estar a merced del proceso y empieza a poder hacer las preguntas correctas en cada etapa.
Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal ni financiera. Los plazos son referenciales y varían según proyecto, banco y comuna.