Es la primera pregunta que hace casi todo el mundo cuando empieza a mirar propiedades, y la respuesta cambió bastante en el último tiempo. Esto es lo que hay que saber a julio de 2026.
La regla general: 20% de pie
Lo habitual en Chile es que un crédito hipotecario financie hasta el 80% del valor de la propiedad. El 20% restante lo pone el comprador de su bolsillo, y eso es lo que se conoce como el pie.
En una vivienda de 3.000 UF, ese 20% son 600 UF. Con la UF en torno a los $40.845, hablamos de unos $24,5 millones que hay que tener ahorrados antes de firmar.
Pero hoy se puede comprar con 10%
Acá está el cambio importante. El Fondo de Garantías Especiales (FOGAES) permite que los bancos otorguen créditos de hasta el 90% del valor de la propiedad, dejando el pie en solo 10%. Aplica para viviendas de hasta 4.500 UF.
En el mismo ejemplo de 3.000 UF, el pie baja de 600 a 300 UF. Es la diferencia entre comprar este año o seguir ahorrando tres más.
Existe además el Subsidio al Crédito Hipotecario del MINVU, que rebaja la tasa de interés entre 0,61% y 1,16% para viviendas nuevas de hasta 4.000 UF, y que también reduce el pie al 10%. Se otorga de forma automática una vez aprobado el crédito: el Estado le paga directamente al banco, sin trámites adicionales de tu parte.
Dos condiciones que conviene tener claras: aplica para promesas de compraventa celebradas desde el 1 de enero de 2025 en adelante, y el beneficio está disponible hasta el 27 de mayo de 2027 o hasta agotar los 50.000 cupos, lo que ocurra primero.
Las tasas están en su mejor momento en años
La tasa promedio de los créditos hipotecarios llegó a 3,97% en junio de 2026. Para dimensionar: en diciembre de 2023 estaba en 5,21%. Son 1,24 puntos de caída, y en abril de este año bajó del 4% por primera vez desde fines de 2021.
La competencia entre bancos es real. En junio de 2026 Itaú lideraba con 3,39% y Santander ofrecía bajo 3,6%. Con FOGAES, Banco de Chile y Santander llegaron a tasas bajo 3,3% UF.
Un punto porcentual de diferencia en un crédito a 25 años son millones de pesos. Cotizar en al menos tres bancos no es exceso de celo, es lo mínimo razonable.
Cuánto puedo pagar de dividendo
La referencia que usan los bancos chilenos es que el dividendo no supere el 25% de tu ingreso líquido, y que la carga financiera total —dividendo más cualquier otro crédito que tengas— no pase del 45%.
Si ganas $1.200.000 líquidos, el dividendo cómodo ronda los $300.000. Vale la pena hacer este cálculo antes de enamorarte de una propiedad, no después.
El pie no es el único ahorro que necesitas
Este es el error más común. Además del pie hay que considerar los gastos operacionales de la compraventa: notaría, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, impuesto al mutuo, tasación y estudio de títulos. Suman entre 1,5% y 3% del precio de la propiedad.
Sobre 3.000 UF eso significa entre 45 y 90 UF adicionales que nadie te presta y que hay que tener en efectivo el día de la firma.
En resumen
Con FOGAES vigente, tasas bajo el 4% y el subsidio a la tasa disponible hasta 2027, las condiciones para comprar en Chile son mejores que en cualquier momento de los últimos cuatro años. Pero cada caso es distinto y los cupos de los beneficios estatales se agotan.
Los valores mencionados corresponden a julio de 2026 y varían. Confirma siempre las condiciones vigentes con tu banco antes de tomar decisiones.